Loi Scellier : principe général

DISPOSITIF ROBIEN (décret du 19.12.03 : JO du 21.12.03 / arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03)

Ce décret précise les modalités d'application du dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 3.4.03 (déduction au titre de l'amortissement des logements neufs ou assimilés ou au titre de l'amortissement des souscriptions au capital des sociétés civiles de placement immobilier / SCPI : plafonds de loyers, obligations déclaratives et base amortissable).

Pour ce qui concerne l'acquisition de logements en vue de les réhabiliter, le décret indique la nature des travaux de réhabilitation et fixe les états descriptifs et les attestations nécessaires pour le bénéfice de l'avantage fiscal.

Enfin, il apporte des adaptations aux dispositifs "Besson ancien" et "Lienemann" pour ce qui concerne les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Remarque : Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont applicables pour 2003. Un nouveau texte devra préciser les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables en 2004. Une instruction fiscale est attendue.

Concernant le dispositif "Besson neuf" (qui reste en vigueur pour les investissements réalisés avant le 3.4.03), aucune adaptation (ressources/loyers) n'est prévue par le décret du 19.12.03, pour 2003.

Une actualisation interviendra pour 2004.

• Justificatifs à fournir à l'occasion de tout investissement
  Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
  - la déclaration d'option conforme à un formulaire type ;
  - l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel.).
• Obligations particulières concernant les opérations d'acquisition réhabilitation de logements : un certain nombre de pièces complémentaires doivent être fournies
• Avant travaux / Justificatifs relatifs à la non décence du logement :
  Ouvre droit au dispositif, le logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Pour en justifier, avant le début des travaux, le propriétaire bailleur fait établir un état descriptif qui renseigne sur un certain nombre de rubriques (arrêté du 19.12.03 / voir listeinfra). La personne qui établit l'état, fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence. Le logement ne doit pas satisfaire aux normes décence pour au moins quatre rubriques.
• Après travaux / Justificatifs relatifs aux performances techniques du logement :
  Après travaux de réhabilitation, le logement doit répondre à des performances techniques (arrêté du 19.12.03 / voir liste infra) ; au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite des travaux.
  Pour en justifier, le propriétaire bailleur fait établir un nouvel état descriptif comportant les mêmes rubriques que celles mentionnées pour l'état avant travaux.
  La personne qui établit l'état fournit également une attestation indiquant que :
  - les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent ;
  - l'ensemble des performances techniques est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
  Pour les logements situés dans une copropriété, cette attestation indique en outre que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent (que les parties communes aient fait ou non l'objet de travaux) ; l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.
  Les travaux de réhabilitation s'entendent des travaux réalisés sur le logement et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques fixées par arrêté.
  Les deux états descriptifs du logement, ainsi que les attestations, sont réalisés par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.
• Autres justificatifs :
  Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux, chaque fois qu'ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique :
  - un état des risques d'accessibilité au plomb (Code de la santé publique : art. L. 1334-5) ;
  - un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-7).
• Dispositions dérogatoires concernant les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2004 :
  Le contribuable joint à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux, les documents suivants :
  - une attestation sur l'honneur décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs caractéristiques de la décence ;
  - l'état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent :
  . l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent,
  . l'ensemble des performances techniques (six d'entre elles devant être obtenues à la suite des travaux de réhabilitation).
• Rubriques devant être mentionnées et renseignées dans les états descriptifs établis avant et après la réalisation des travaux de réhabilitation (arrêté du 19.12.03 : art. 3)
  1. Composition du logement : a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ; b) Surface habitable et hauteur sous-plafond au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
  2. Etat général du gros ouvre ;
  3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
  4. Etat de la toiture et de la charpente ;
  5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasses ;
  6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité ;
  7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
  8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;
  9. Gaz : sécurité et état général ;
  10. Etat des réseaux d'eau : a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ; b) Evacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
  11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;
  12. Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;
  13. Dispositif de chauffage : description et état général, adaptation aux caractéristiques du logement, dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
  14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général ;
  15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
• Performances techniques auxquelles doit répondre le logement après travaux de réhabilitation (arrêté du 19.12.03 : art. 4)
  1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
  2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble ;
  3. Absence de flocages, calorifugeagues et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
  4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
  a) présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
  b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
  c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau) ;
  d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
  e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
  f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
  g) en cas de rénovation de l'installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;
  5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manouvrable ; qualité de la combustion ;
  6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;
  7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
  8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
  9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;
  10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;
  11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement (...) ;
  12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :
  a) d'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
  b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
  c) ou un chauffage par un système thermodynamique

DEDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT DES SOUSCRIPTIONS AU CAPITAL DES SCPI

Ce texte précise, s'agissant de la déduction au titre de l'amortissement des souscriptions au capital des sociétés civiles de placements immobiliers, les obligations qui incombent aux associés et aux sociétés ainsi que la base amortissable.

OPERATIONS BENEFICIANT D'UNE DEDUCTION FORFAITAIRE MAJOREE

Dispositif Besson applicable aux logements anciens : déduction forfaitaire majorée à 40 %

• Plafonds de loyer mensuel
  Pour les baux conclus entre le 3 avril et 31 décembre 2003, les plafonds de loyer mensuel au m² s'élèvent à :
  - Zone A : 14.4 €
  - Zone B : 9.4 €
  - Zone C : 6.8 €
  Ces plafonds, comme ceux du dispositif " Lienemann " sont revalorisés chaque année, au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE. La moyenne est celle du dernier indice connu au 1er novembre et des trois trimestres qui précèdent.
• Plafonds de ressources

• Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2001.

Dispositif Lienemann : déduction forfaitaire majorée à 60 %

• Plafonds de loyer mensuel
  Pour les baux conclus entre le 3 avril et le 31 décembre 2003, les plafonds de loyer mensuel au m² s'élèvent à :
  - Zone A : 8.3 €
  - Zone B : 4.7 €
  - Zone C : 4.2 €
  Ces plafonds sont revalorisés chaque année, au 1er janvier comme pour le régime Besson.
• Plafonds de ressources

• Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2001.

LOI DE FINANCES POUR 2004 ET LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE (loi du 30.12.03 : JO du 31.12.03)

CREDIT D'IMPOT POUR LES DEPENSES DE GROS EQUIPEMENTS ET ASSIMILES (art. 86)

Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants, locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui supportent, pour leur habitation principale, des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt égal à 15 % du coût des équipements.

Cet avantage est étendu, au même taux, soit 15 % aux travaux d'installation de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux. Ces travaux doivent avoir été engagés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005. Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux et doit constituer l'habitation principale du contribuable.

L'avantage est également étendu aux travaux d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées réalisés dans le logement affecté à l'habitation principale du contribuable. Les équipements concernés seront définis par un arrêté du ministre chargé du budget (à paraître).

Le taux du crédit d'impôt est porté à 25 % s'agissant des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées et porte sur la pose et le coût des équipements.

Le crédit d'impôt est ouvert aux installations :
- intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une attestation ;
- installées par une entreprise, à la demande du contribuable, et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une attestation.

Les dépenses devront être réalisées entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005.

Pour autant, le plafond global pluriannuel reste inchangé. Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné, pour la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2005 (et jusqu'au 31 décembre 2010 pour les dépenses relatives aux travaux de protection prescrits par un plan de prévention des risques naturels et technologiques) à :
- 4.000 € pour une personne seule ;
- 8.000 € pour un couple marié.
Ces plafonds sont majorés de :
- 400 € pour le premier enfant et pour chacune des autres personnes à charge ;
- 500 € pour le second enfant ;
- 600 € par enfant à partir du troisième.

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE : TAUX REDUIT (art. 24)

L'application de la TVA à taux réduit à certains services à forte densité de main d'ouvre est prorogée jusqu'au 31 décembre 2005. Ainsi, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans restent soumis à un taux de TVA à 5,5 % (directive du Conseil à paraître).

IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES (art. 10)

• Champ d'application
• Personnes imposables
  Le régime des plus-values immobilières s'applique aux revenus des personnes physiques dans la gestion de leur patrimoine privé. En conséquence, il ne s'applique pas aux revenus tirés d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels, agricoles ou non commerciaux.
• Mutations soumises à l'imposition des plus-values immobilières
  Les mutations donnant lieu à l'application du régime des plus-values immobilières sont inchangées ; y sont soumises les cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, expropriation) portant sur des immeubles bâtis ou non bâtis quelle que soit la vocation des immeubles vendus. Les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) sont également passibles de l'imposition des plus-values. Il convient de noter que les cessions à titre onéreux d'immeubles loués en meublés, réalisées par des non-professionnels, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. La forme et le caractère de la vente (amiable, adjudication, volontaire ou judiciaire) sont sans incidence, de même que les motifs qui ont conduit le contribuable à céder son bien. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues de ce régime.
• Mutations exonérées de l'impôt sur les plus-values immobilières
  - Cession de la résidence principale : les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale continuent d'être exonérées, sous certaines conditions. Celles-ci sont considérablement assouplies puisqu'il suffit désormais que l'immeuble constitue " la résidence principale du cédant au jour de la cession " pour que les plus-values soient exonérées. Auparavant, l'immeuble devait, en plus, avoir constitué la résidence principale du contribuable pendant au mois cinq ans. Il convient de noter que la cession des dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation est exonérée dès lors que leur cession intervient simultanément avec la cession de la résidence principale.
  - Exonération tenant à la durée de possession : par le jeu de l'abattement pour durée de détention de 10 % au-delà de la cinquième année de possession du bien, la plus-value est exonérée au bout de 15 ans au lieu de 22 ans auparavant.
  - Expropriation effectuée à la suite d'une déclaration d'utilité publique : les expropriations de biens et droits immobiliers consécutives à une déclaration d'utilité publique sont exonérées, à condition que l'indemnité d'expropriation soit intégralement réemployée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles. L'indemnité de réemploi pourra être utilisée en vue de l'acquisition d'un immeuble en pleine propriété, de droits résultant du démembrement de la propriété (nue-propriété, usufruit) ou de droits indivis. Cependant, elle ne pourra être utilisée pour l'acquisition de parts ou actions de sociétés, même lorsque leur capital est composé exclusivement d'immeubles.
  - Exonération tenant au montant des cessions : les plus-values consécutives aux cessions d'immeubles ou de droits immobiliers démembrés pour un prix n'excédant pas 15.000 € sont exonérées d'impôts. Ce seuil s'apprécie opération par opération et non plus annuellement. Le seuil de 15.000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble. Ainsi, en cas de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value ne sera pas exonérée même si le prix de cession est inférieur à 15.000 €, dès lors que la valeur de l'immeuble auquel il se rattache est supérieure à 15.000 €.
  - Exonération tenant à la qualité de titulaire de pension vieillesse ou de la carte invalidité : sont exonérés d'imposition au titre des plus-values immobilières les titulaires de la carte invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, de même que les titulaires de pension vieillesse qui, au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession, n'étaient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et dont le revenu fiscal n'excède pas la limite prévue à l'article 1417 I du CGI, soit, pour l'année 2002, 7.046 € pour la première part de quotient familial, majoré de 1.882 € pour chaque demi-part supplémentaire.
  - Opérations de remembrement et assimilées : les opérations de remembrement, et les opérations assimilées, donnant lieu à exonération d'imposition des plus-values immobilières sont désormais expressément définies par la loi. Il s'agit des cessions de biens et droits immobiliers échangés dans le cadre d'opération de remembrement foncier (CGI : art. 1055), des opérations de remembrement ou d'échanges amiables effectuées (Code rural : art. L. 122-1, L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1) ainsi que des soultes versées (Code rural : art. L. 123-4). La condition tenant à l'absence d'intention spéculative est supprimée.
• Fait générateur de l'imposition au titre des plus-values immobilières
  Le fait générateur reste constitué par la cession à titre onéreux d'un bien immobilier ou d'un droit démembré de propriété afférent à un immeuble. Désormais, l'impôt est réglé lors de chaque transaction immobilière, préalablement à l'exécution de l'enregistrement ou de la publicité foncière. Les reports de taxation en cas de conclusion d'un bail à construction ou en cas d'aliénation d'un terrain à bâtir sont supprimés. En cas d'expropriation ou de cession au profit d'une collectivité publique, ces reports sont aménagés (cf. obligations déclaratives et de paiement).
• Calcul de la plus-value brute
  La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
• Définition du prix de cession
  Il s'agit du prix de cession tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente, sauf reprise de l'administration en cas de dissimulation. Lorsqu'un bien est cédé en viager, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente à l'exclusion des intérêts. Dans le cadre d'une expropriation, le décret du 31 décembre 2003 (JO du 1.1.04) fixe les indemnités à retenir pour le calcul de la plus-value. Les indemnités à retenir sont toutes celles versées à un même bénéficiaire à l'exception de celles qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien.
• Correction à apporter au prix de cession : le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées à l'article 683 I deuxième alinéa du CGI. Ce sont toutes les charges en capital, et toutes les indemnités stipulées au profit du cédant. Sont concernées les charges que le contrat impose à l'acquéreur à la décharge du vendeur. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total ne sont pas prises en compte. Le prix de cession est réduit sur justificatif du montant de TVA acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de la cession. Il peut s'agir de commissions versées à un intermédiaire, de frais de mainlevée d'hypothèque, d'honoraires versés à un architecte pour les travaux ayant permis d'obtenir un accord préalable à un permis de construire.
• Définition du prix d'acquisition
  Il s'agit du prix effectivement acquitté par le cédant, tel que stipulé dans l'acte, sauf reprise de l'administration en cas de dissimulation. Lorsqu'un bien est acquis moyennant le versement d'une rente viagère, le prix retenu est la valeur de la rente à l'exclusion des intérêts. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée le cas échéant de l'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du CGI.
• Majoration du prix d'acquisition : les intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire ne peuvent plus être pris en compte. Les frais et dépenses diverses susceptibles de majorer le prix d'acquisition sont limitativement énumérés. Ils ne peuvent être pris en compte que s'ils sont justifiés sauf lorsqu'ils font l'objet d'un abattement forfaitaire.
  Il s'agit :
  - des charges et indemnités imposées par le contrat à l'acquéreur à la décharge du vendeur lors de la cession ;
  - des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit : frais d'acte et de déclaration, ainsi que les droits de mutation à titre gratuit afférents exclusivement au bien aliéné ;
  - des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux : ils peuvent être retenus pour leur montant réel sur justification ou forfaitairement, à hauteur de 7,5 % du prix d'acquisition au lieu de 10 % auparavant ;
  - les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration : pour être prises en compte, ces dépenses ne doivent pas avoir été déduites du revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu et ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives. Ces dépenses doivent être justifiées. Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ne peuvent plus être pris en compte. Si le vendeur ne peut justifier de leur montant réel, il peut évaluer l'ensemble des dépenses forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, à condition de pouvoir rapporter la preuve de la réalité des travaux et d'avoir détenu le bien plus de 5 ans ;
  - frais de voirie, réseaux et distribution : ces frais imposés par la collectivité locale, dans le cadre d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme, s'ajoutent au prix d'acquisition.
• Détermination de la plus-value nette imposable
• Abattement pour durée de détention du bien
  La plus-value brute réalisée est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention du bien au-delà de la cinquième année. La plus-value se trouve donc exonérée après 15 années de détention au lieu de 22 ans auparavant.
• Abattement fixe
  Un abattement fixe de 1.000 € est opéré sur la plus-value brute après abattement pour durée de détention. Cet abattement est applicable opération par opération. Cet abattement ne sera plus relevé en cas d'expropriation et l'abattement spécifique applicable en cas de cession d'une première résidence secondaire taxable est supprimé.
• Les moins-values
  Le principe de non-imputation des moins-values est réaffirmé. Toutefois, une exception est prévue lors de la vente d'un immeuble par fractions successives, conclue entre les mêmes parties et constatée par le même acte soumis à publication ou enregistrement. Dans ce cas, les moins-values brutes, réduites de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, s'imputent sur les plus-values brutes, corrigées le cas échéant de l'abattement pour durée de détention.
• Modalités d'imposition
• Taux d'imposition
  La plus-value est désormais taxée au taux proportionnel de 16 % et non plus selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux CSG (7,5 %), CRDS (0,5 %), et le prélèvement social de 2 %, ce qui porte le taux d'imposition légal à 26 %. La conservation des hypothèques ou la recette des impôts procèderont au recouvrement de ces prélèvements.
• Obligations déclaratives et de paiement
  Les obligations déclaratives et de paiement varient en fonction de la nature de l'acte de cession. Le paiement fractionné de l'impôt est supprimé.
• Transfert de propriété constaté par acte notarié
  La déclaration est déposée à la conservation des hypothèques à l'appui de la réquisition de publier (pour les cessions de bien situés en Alsace/Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l'enregistrement). L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité d'enregistrement. Si le transfert de propriété résulte d'un acte verbal, la déclaration doit être faite à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession. Lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la cession ne donne pas lieu à imposition, aucune déclaration n'est nécessaire. Cependant, l'acte de cession, soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement, devra préciser la nature et le fondement de cette exonération, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement. L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est versé lors du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. A défaut de paiement ou si s'il existe une discordance entre le montant de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l'enregistrement, le dépôt ou la formalité sera refusé. Lorsque l'acquéreur est tenu de désintéresser les créanciers du vendeur ou lorsque l'acquéreur est une collectivité publique qui n'a pas encore versé le prix au jour du transfert, la loi prévoit un système dérogatoire. La déclaration est alors déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte :
  - lorsque l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du trésor ;
  - lorsque la cession est effectuée au profit d'une personne publique.
  L'acte de cession précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité, que l'impôt afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté ou que la vente a été réalisée au profit d'une personne publique, et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l'acte dépose la déclaration. L'impôt est ensuite réglé à la recette des impôts, où la déclaration est déposée, par le vendeur, lorsque l'impôt n'a pu être acquitté à la conservation des hypothèques, et par le notaire, lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique.
• Transfert de propriété constaté par un acte passé en la forme administrative
  Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée au profit d'une collectivité publique, la déclaration est remise à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l'enregistrement. Dans ce cas, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas refus du dépôt ou de la formalité. Lorsque la plus-value est exonérée, le cédant doit communiquer au cessionnaire la nature et le fondement de l'exonération afin qu'il en soit fait mention dans l'acte passé en la forme administrative. L'absence de cette mention n'entraîne pas refus de dépôt. L'impôt afférent à la plus-value est payé au bénéfice de la recette des impôts, par le comptable public assignataire, sur le prix dû au vendeur, au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.
• Transfert de propriété constaté par une ordonnance judiciaire
  La déclaration est déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession. L'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas refus du dépôt ou de la formalité. L'impôt afférent à la plus-value est versé à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession. L'absence de règlement à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité.

INVESTISSEMENT LOCATIF DANS CERTAINES RESIDENCES DE TOURISME (art. 9)

Le dispositif de réduction d'impôt est modifié.

Lors de l'achat d'un logement neuf destiné à la location faisant partie d'une résidence de tourisme située dans une zone classée de revitalisation rurale ou une zone rurale inscrite dans la liste concernée par l'objectif n° 2 des fonds structurels européens, le contribuable peut bénéficier d'une réduction d'impôt. En contrepartie, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Cette réduction d'impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement pris en compte dans la limite de 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et de 100.000 € pour un couple.

Le taux de la réduction d'impôt est porté à 25 % et le montant maximal de l'avantage fiscal est porté à
12.500 € pour une personne seule et 25.000 € pour un couple marié ou lié par un PACS. La réduction est étalée sur quatre années au plus à raison du quart de l'avantage maximal chaque année soit 3.125 € pour une personne seule et 6.250 € pour un couple.

Ces dispositions sont applicables aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2004.
Une réduction d'impôt est également prévue en cas d'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent avoir nécessité l'obtention d'un permis de construire et être achevés dans les deux années qui suivent l'acquisition du logement. La liste de ces travaux sera établie par un décret (à paraître). Cette réduction d'impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement majoré des travaux de réhabilitation (à l'exclusion des travaux déductibles des revenus fonciers) pris en compte dans la limite de 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et de 100.000 € pour un couple. Le taux de la réduction est de 20 %. La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation. La réduction est étalée sur six années au plus à raison chaque année du sixième de l'avantage maximal, soit 1.667 € pour une personne seule et 3.334 € pour un couple.

Il convient de noter que l'application de ce dispositif entraîne une réduction temporaire de la déduction forfaitaire, représentative de l'amortissement de l'immeuble et des frais de gestion, prévue par le droit commun des revenus fonciers. Dans ce cas, la déduction forfaitaire est, en effet, ramenée à 6 % (au lieu de 14 %) pour les revenus des neufs premières années de location du logement.

Il ne peut être opéré qu'une seule réduction à la fois.

COLLECTIVITES LOCALES : TAXE D'ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES (art. 107)

Chaque année, les assemblées délibérantes des communes ou établissements publics de coopération intercommunale / EPCI à fiscalité propre, compétents en la matière, votaient le produit attendu de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les services fiscaux calculaient ensuite le taux correspondant.
Les communes et EPCI décideront eux-même de ce taux par délibération de leur assemblée délibérante. Cette disposition est applicable pour l'établissement de la taxe due au titre des années 2005 et suivantes.

IMPOTS LOCAUX (art. 110)

Les coefficients de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impôts directs locaux sont, pour l'année 2004, fixés uniformément à 1,015 pour les propriétés bâties et non bâties.

VENTE DE DROITS IMMOBILIERS DEMEMBRES

• Taux de TVA réduit (art. 25)
  Le mécanisme du démembrement de propriété permet aux ménages souhaitant investir à long terme dans l'immobilier d'acquérir la nue-propriété de logements nouvellement construits, l'usufruit temporaire étant attribué à des bailleurs professionnels, tels que les organismes d'habitations à loyer modéré. Les ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif sont éligibles au taux réduit de TVA lorsque l'usufruitier bénéficie d'un prêt aidé par l'Etat et conclut avec lui une convention ouvrant droit à l'APL en application du 3° et du 5° de l'article L. 351-2 du CCH.
• Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 104)
  Les logements sociaux neufs bénéficiant du taux réduit de TVA sont exonérés de TFPB pendant 15 ans, dès lors que le prêt aidé de l'Etat permet de financer au moins
  30 % du coût de la construction (contre 50 % selon le droit commun).

APPLICATION DU REGIME MICRO-FONCIER A CERTAINS DETENTEURS DE PARTS DE SOCIETES DE PERSONNES (art. 5)

Le bénéfice du régime micro-foncier est étendu, sous certaines conditions, aux personnes physiques qui détiennent des parts de sociétés de personnes qui donnent en location des immeubles nus.
Pour se voir appliquer le régime micro-foncier, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- la société ne doit pas être soumise à l'impôt sur les sociétés ;
- la société ne possède pas d'immeuble pour lequel elle bénéficie d'un régime fiscal particulier (dispositif Robien, Besson, Périssol notamment) ;
- l'associé possède par ailleurs au moins un immeuble donné en location nue.
Le contribuable sera soumis de plein droit à ce régime dès lors que ses revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15.000 €.
Toutefois, le contribuable peut, selon les mêmes conditions que le droit commun des revenus fonciers, opter pour le régime réel d'imposition.

INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : le dispositif "Besson"

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